Малоформатные ТЦ — актуальный тренд в строительной отрасли

Как выбрать наиболее оптимальный вариант решения?

По данным исследования «Сбера», в прошлом году количество предприятий в сфере розничной торговли увеличилось на 8% (по сравнению с 2021-м). Развитие cегмента влечёт за собой повышение спроса на аренду специализированных площадей. Однако решение о возведении собственного магазина, по оценкам EVRAZ STEEL BOX, принимает не более 20–30% инвесторов из сектора малого и среднего бизнеса. Остановимся на ключевых вопросах касательно перспективности строительства новых объектов торговли.

Вопрос 1. Есть ли смысл строить новые магазины, если готовые ТЦ стоят полупустыми?

Действительно, в торговых центрах доля свободных площадей за год выросла до 13,4%. Такое положение дел эксперты связывают с общим снижением рентабельности таких объектов. Средний показатель проходимости торговых центров в Москве упал более чем на 30%, в регионах — на 16%, при этом уровень арендной платы практически не изменился (см. рис. 1 и 2).

Рисунок 1. Аренда площадей в Москве

Рисунок 1. Аренда площадей в Москве за 2022–2023 годы. Цена за м2. По данным цифровой платформы Restate.ru

Рисунок 2. Аренда площадей в Екатеринбурге

Рисунок 2. Аренда площадей в Екатеринбурге за 2022–2023 годы. Цена за м2. По данным цифровой платформы Restate.ru

Обратная ситуация, по данным Focus BI, в небольших районных ТЦ, где трафик вырос в годовом исчислении на 2%, а исследования Knight Frank говорят о том, что свободных площадей в них практически нет. То есть существует явное переориентирование спроса арендаторов, что определяет восходящий тренд в этом девелоперском сегменте: растущую популярность малоформатных торговых центров площадью от 200 до 20 тыс. м2.

Рынок малоформатных ТЦ ещё далёк от насыщения, что подтверждается статистикой: аналитики CMWP зафиксировали в 2022 году самый высокий показатель за всю историю роста доли таких объектов в структуре нового строительства — 89%.

Вопрос 2. Как сократить инвестиционный цикл, чтобы не замораживать заёмные средства на долгий срок?

Сокращение сроков строительства возможно благодаря использованию технологий быстрого возведения зданий в сочетании с цифровизацией «бумажных» процессов, которые ещё год назад могли занимать до шести месяцев, включая этап покупки земли.

Например, с 1 марта 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 07.10.2022 № 385-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ», меняющий правила проведения аукционов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Теперь торги обезличиваются и переводятся на электронные площадки. Это помогает сэкономить за счёт прозрачности процедур и сокращения временных затрат на оформление и независимые проверки.

Ещё один камень преткновения — проектная и экспертизная рутина, которая может быть сопоставима по длительности со сроком возведения самого здания. Если говорить о классическом строительстве, то это действительно занимает много времени. Но применение стандартизированных решений на основе металлоконструкций позволяет воспользоваться преимуществами автоматизированного проектирования.

«Проектирование, на которое в обычном режиме отводится 1,5–2 месяца, а с учётом доделок и кастомизации — до полугода, в цифровой среде занимает менее получаса, — говорит Леонид Лазуткин, генеральный директор компании EVRAZ STEEL BOX. — Это эффективно работает для проектирования типизированных зданий, к которым относится большая часть строящихся магазинов и торговых центров площадью до 5 тыс. м2».

В качестве примера Леонид Лазуткин приводит разработку компании — цифровую платформу BOX EXPRESS, которая начала работать с сентября 2022 года. Инструмент позволяет инвестору сэкономить минимум восемь недель на весь процесс проектирования и сократить прямые затраты на работу проектировщиков. Благодаря этому после покупки и оформления земли, решения вопросов присоединения инженерных сетей заказчик получает готовый проект конструктивной части, который сразу может идти в производство. То есть к моменту завершения нулевого цикла на площадку уже поступают элементы каркасов — и начинается монтаж. В результате процесс значительно ускоряется и становится бесшовным.

В целом цифровые инструменты уже на этапе проектирования помогают сократить инвестиционный цикл строительства магазина или небольшого ТЦ до 5–6 месяцев.

Вопрос 3. Почему магазин в отдельном здании будет приносить больше прибыли, чем торговые площади стрит-ретейла?

Многие считают, что альтернативой торговому центру и отдельно стоящему зданию является первый этаж жилого дома. Но при таком выборе инвестора поджидают различные ловушки. «Из-за неудачной планировки, например, по квартирному типу, в зале появляются “холодные” места, узкие проходы и тупики. В эти зоны покупатель не заходит и, соответственно, не видит товара, в результате эффективность продаж падает», — поясняет Александр Дринберг, генеральный директор компании «СеверКонцепт», обладающий большим опытом  в области разработки концепции современных торговых объектов.

Для продуктового магазина в жилом доме на первый план выходят проблемы с нерационально выведенными коммуникациями, которые заставляют выстраивать планировку вокруг них. Так, для мясного или рыбного отдела необходимы мойки, но неудачный выход канализации вынуждает использовать специальные насосы, что значительно усложняет и повышает стоимость ремонта.

«В новом здании, при условии грамотно составленного технологического плана, многих проблем изначально не возникает. В частности, заранее рассчитываются объёмы необходимых электрических мощностей. В помещениях стрит-ретейла их нехватка часто значительно снижает рентабельность магазина. Если при присоединении было выделено менее 15 кВт / 100 кв. м, то приходится уменьшать долю холодильного оборудования, а это чревато сокращением покупательской корзины, рассказывает Александр Дринберг. — В отдельном здании блоки кондиционеров, как правило, можно вынести наружу здания. Это позволяет исключить шум в зале, увеличить торговую зону и сократить энергозатраты на охлаждение».

Свобода в вопросах планирования является очевидным, но далеко не единственным преимуществом отдельного здания. Как правило, возможность оптимизации подбора и размещения оборудования напрямую влияет на размер инвестиций в его покупку, а также на эксплуатационные расходы. Наличие большой парковочной площади также отражается на потоке покупателей. Но для многих инвесторов самым важным критерием принятия решения о стройке становится возможность расширения и диверсификации бизнеса за счёт арендаторов.

Строить или не строить? Ситуация на рынке торговых центров малых форматов меняется быстро, но в ближайшие несколько лет эта ниша явно будет оставаться привлекательной для инвестирования. И одной из её отличительных черт является возможность входа не только для крупных «акул» девелопмента, но и для относительно мелких инвесторов. Тем более что сэкономить можно ещё на этапе проектирования благодаря автоматизации стандартных процессов.

Справка о компании

EVRAZ STEEL BOX — производитель и поставщик полнокомплектных быстровозводимых зданий на металлическом каркасе. Флагман цифровизации строительной отрасли, разработчик платформы BOX EXPRESS. Входит в состав ЕВРАЗа — одного из крупнейших производителей стали в мире, лидера на рынках стального проката для инфраструктурных проектов.


ПРЕДЛОЖЕНИЕ О СОТРУДНИЧЕСТВЕ от журнала ТОЧКА ОПОРЫ

Предложение о сотрудничестве


Приглашаем вас принять участие в публикации интервью / статьи / новости о вашей компании в номерах российского делового журнала ТОЧКА ОПОРЫ.

Если вы хотите:

  • достойно представить свой бизнес;
  • сообщить о новых направлениях вашей деятельности;
  • заявить о себе как о преуспевающем игроке на рынке;
  • поделиться успехами, достижениями, опытом;
  • найти потенциальных покупателей своей продукции;

то мы будем рады вам помочь!

Закажите размещение в печатной версии журнала ТОЧКА ОПОРЫ, и ваша статья БЕСПЛАТНО появится на страницах электронной версии. А это значит, что о вашей компании узнает огромное количество интернет-пользователей и ваших потенциальных покупателей!

Также мы предлагаем:

  • Размещение баннерной рекламы на сайте;
  • Размещение вашей статьи/новости в ежедневной новостной рассылке с количеством подписчиков 17 тыс.
  • Размещение вашей новости/статьи/заметки/интервью/видеоинтервью на сайте

РЕКЛАМА В ЖУРНАЛЕ

РЕКЛАМА НА САЙТЕ

АРХИВ ЖУРНАЛА

№290 Февраль 2024
тема: строительство