СТРОИТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ РОССИИ: ВПЕРЁД К НОВЫМ ДОСТИЖЕНИЯМ

В августе 2024 г. Президент России В.В. Путин, выступая на заседании правительства, посвящённом актуальным экономическим вопросам, отметил, что отечественная строительная отрасль сейчас находится на подъёме.  «В её арсенале самые современные технологии и материалы, навыки и компетенции — всё, что позволяет решать масштабные задачи, эффективно отвечать на запросы общества и граждан», — заявил глава государства. Но тут же некоторые аналитические агентства и отдельные эксперты стали публиковать в СМИ и интернете материалы, смысл которых можно свести к вопросу: «Хватит ли сил, средств и мощности строительной отрасли, чтобы продолжить упомянутый президентом подъём?»

НАСТОЯЩЕЕ И БУДУЩЕЕ…

Следует признать, что, несмотря на определённые трудности, строительная отрасль России действительно демонстрирует отличные темпы развития и рекордные показатели. Это подтверждают и цифры, озвученные вице-премьером правительства РФ Маратом Хуснуллиным при подведении итогов работы стройкомплек-са в 2023 г. и в первой половине текущего года. «Вклад стройкомплекса в ВВП страны составил порядка 13,4%. В работе отрасли задействовано около 16% трудоспособного населения России», – сообщил заместитель председателя правительства на августовском совещании, в котором принимал участие В.В. Путин. При этом заместитель председателя правительства подчеркнул, что развитие стройотрасли намного опережает прогнозные показатели. По его словам, всего с начала реализации нацпроекта «Жильё и городская среда» в 2019 г. и по прошлый год в России построено 387,6 млн кв. м, что позволило улучшить жилищные условия более чем 15,7 млн семей, то есть 44% от всех семей в стране. Данный нацпроект предусматривает, что ежегодно до 2030 года свои жилищные условия будут улучшать не менее 5 млн семей, за это время будет построено 1,15 млрд м2 жилья – пятая часть существующего сейчас объёма.

«По итогам шести месяцев этого года мы поставили очередной рекорд – было сдано более 53 млн м2, что на 2,5% больше аналогичного периода прошлого года. Это значит, что ещё больше людей смогут улучшить свои жилищные условия», – заявил М. Хуснуллин.

С опережением идёт и переселение из аварийного жилья, отмечает глава Минстроя России Ирек Файзуллин. «Уже сейчас из аварийного жилья переселено 722 170 человек – это почти на 30% больше, чем предусмотрено планами до конца 2024 г., и расселено 12,1 млн м2 непригодного жилфонда – на 20% больше, чем планировалось. До конца года в новое жильё переедут ещё 100 тыс. человек. На месте расселённых аварийных домов возводятся новые жилые микрорайоны, обеспеченные всей необходимой инфраструктурой», – подчёркивает глава Минстроя.

Но, как не раз заявлял В.В. Путин, главным сейчас является увеличение градостроительного потенциала в регионах, а также комплексное обновление населённых пунктов и создание объектов социальной, коммунальной, дорожной и транспортной инфраструктуры, причём все мероприятия должны быть взаимоувязаны. Комплексное развитие территорий (КРТ) является одним из ключевых направлений градостроительного развития России, позволяющее эффективнее использовать пространство, модернизировать городскую среду, обеспечивать её комфортность и безопасность.

Помимо национального проекта «Жильё и городская среда» важную роль в поддержке строительной отрасли и развитии российских городов играет стратегическая инициатива правительства «Инфраструктурное меню», а также программа «Стимул». «Инфраструктурное меню» – это комплекс мер экономической поддержки регионов для развития инфраструктуры и жилищного строительства. Программа «Стимул» входит в состав национального проекта «Жильё и городская среда» и по сути является вкладом государства в обеспечение объектами социальной инфраструктуры в новых микрорайонах. Этой программой предусмотрено за счёт средств федерального бюджета, выделяемых не застройщику, а региону напрямую, вести строительство школ, детских садов, медучреждений, автомобильных дорог и подведение инженерных коммуникаций.

ПРОБЛЕМА ПРОДАЖИ

Но ещё в первой половине 2024 г. многие аналитики обратили внимание на то, что у нас в стране рост объёма строительных работ ощутимо замедлился. В перспективе полутора лет ситуация едва ли улучшится, прогнозируют участники рынка. Причиной замедления темпов роста, по мнению гендиректора Sherpa Group Александры Галактионовой, стало завершение большинства нацпроектов, которые были начаты в 2018–2019 гг.: в этом ряду, например, строительство трассы М-12 от Москвы до Казани. Эксперт добавляет, что на ситуацию в отрасли повлияло и снижение активности инвесторов, ждущих запуска новых инфраструктурных проектов, которые обеспечили бы загрузку строительных мощностей на ближайшие шесть лет. К этому добавляется традиционная для всей экономики проблема – высокая ключевая ставка ЦБ, составляющая сейчас 18%.

А когда речь заходит о жилищном строительстве, то здесь появляется ещё одно затруднение, ведь новые квадратные метры нужно не только построить, но и продать. Как указывают отчёты ряда аналитических агентств, специализирующихся на оценке рынка недвижимости, спрос на новостройки во всех регионах России в третьем квартале текущего года снизился примерно на 3% по сравнению со вторым кварталом и на 28% по сравнению с третьим кварталом прошлого года. Эксперты изучили рынок недвижимости в 16 российских городах-миллионниках, учитывались квартиры всех типов и апартаменты в жилых комплексах всех классов. Падение количества сделок зафиксировано во всех миллионниках, и его размер составляет от 21 до 72%. В отчётах аналитиков отмечается, что в ряде городов России девелоперы сейчас находятся в таком глубоком кризисе, что сроки сдачи новых объектов будут сдвигаться и дальше. Главная причина такого стремительного уменьшения спроса очевидна: завершение государственной программы льготной ипотеки с субсидированием и изменение условий семейной ипотеки. При текущих ставках, которые по рыночным программам превышают 20%, ипотека становится всё менее доступной для россиян. На вторичном рынке ситуация ещё хуже. «Вторичный рынок уже более года имеет неконкурентные цены в сравнении с рынком новостроек. На рынке вторичного жилья средняя ипотечная ставка за год увеличилась с 16% до 20%. Так что первичный рынок (то есть новостройки) для людей со средним уровнем дохода был единственным способом получения выгодных способов финансирования приобретения жилья», – говорит в интервью MSK1.RU основатель агентства недвижимости Development Estate Анастасия Афанасьева. А заведующий базовой кафедрой «Инновационный менеджмент и социальное предпринимательство» РЭУ профессор Юрий Ляндау, чтобы наглядно объяснить падение объёмов продаж, приводит следующие расчёты: «Возьмём новостройки недалеко от ТТК в Москве. Стоимость квартир от 25 млн и до 60 млн, и даже выше, причём дома ещё не построены. Получается, даже при ставке по ипотеке в 20%, если ты покупаешь квартиру за 30 млн и половину берёшь в кредит на 20 лет, ежемесячный платёж составит почти 255 тысяч рублей, а начисленные проценты за весь период будут больше 45 млн рублей. Получается, чтобы обеспечить такие платежи, доход должен быть не менее 500 тысяч рублей, чтобы при этом нормально жить. Но многие предложения идут без ремонта, то есть ещё нужны средства на ремонт». Согласно официальным данным, предоставленным Росстатом, в нашей стране лишь 10% трудящегося населения имеет ежемесячный доход выше 145 тыс. рублей. Следовательно, какими бы ни были замечательными новостройки, как бы хорошо ни была развита в них инфраструктура, сейчас покупку новой квартиры может позволить себе лишь малое количество заинтересованных в этом лиц.

Конечно, строительные компании предпринимают определённые меры, чтобы их труд не пропал даром. Профессор Ляндау приводит следующий пример: «Один из ведущих застройщиков запустил рассрочку на 3 года на готовое жильё, без первого взноса и с первым взносом. При этом ежемесячные платежи на уровне (или даже ниже) ипотеки – клиент на ипотеку может перейти через 3 года, когда выше вероятность снижения ключевой ставки. Также при такой схеме люди имеют возможность продать свои активы и после завершения ремонта въехать в новую квартиру. И выгодно, не торопясь, продать действующее жильё. Такая схема сразу показала хороший рост увеличения продаж. И спустя два месяца после запуска минимум 30% квартир было распродано».

Инновации и цифровизация нам в помощь

Поиск способов снижения стоимости жилья и коммерческой недвижимости стал важным фактором для многих инноваций в производстве строительных материалов, поиске эффективных решений, которые меняют привычные подходы к строительству. Одной из основных тенденций 2024 г. стало активное использование строительных биоматериалов, образующихся из возобновляемых источников ресурсов, а также «умных стройматериалов», например термохромных стёкол или фазопереходных материалов, применяемых в строительных панелях и фасадах. Данные меры способствуют не только повышению комфорта в зданиях, но и снижению затрат на энергопотребление. Ещё одно инновационное направление в строительстве – технология 3D-печати – известна уже достаточно давно, но до последнего времени на российском строительном рынке применялась нечасто. В этом же году благодаря совершенствованию техно-логий и материалов применение 3D-печати в строительстве достигло новых масштабов. Теперь напечатать можно не только небольшое здание, но и крупное сооружение. В частности, в Москве началось строительство первого в России жилого комплекса с использованием технологии 3D-печати. Этот проект привлёк внимание не только профессионалов, но и широкой общественности. Использование указанной технологии позволяет значительно снизить стоимость строительства и сократить сроки возведения зданий.

Новых масштабов достигла цифровизация в сфере строительства и ЖКХ. Как указывают специалисты, это активно влияет на производство и использование строительных материалов, внедрение новых технологий строительства. Особенно отмечается положительное влияние на развитие отрасли введение ТИМ – информационных моделей объектов капитального строительства. С 1 ию-ля 2024 г. использование ТИМ стало обязательно в проектах долевого строительства, что прописано в опубликованном на государственном портале законе 214-ФЗ. Пока это не коснулось деревянного домостроения и ИЖС, но перемены не за горами: такое же решение для этих объектов вступит в силу с 1 января 2025 г. Второе, что должно поднять отрасль на новый уровень, – переход от общепринятых ГОСТов к разработке индивидуальных СТУ для каждого проекта. Ещё одна инициатива правительства – «Новый ритм строительства» – призванная сократить инвестиционно-строительный цикл, не только позволяет ускорить возведение объектов, но и экономит деньги застройщиков и граждан. Кроме всего перечисленного, правительство планирует предпринять ещё ряд шагов для того, чтобы поддержать строительную отрасль на пути её дальнейшего развития.

«Благодаря поддержке президента и председателя правительства строительная отрасль в последние годы, несмотря на вызовы времени, показывает устойчивый рост. Мы шаг за шагом идём к достижению поставленных президентом национальных целей. С уверенностью можем подтвердить, что все планы будут выполнены», – заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий деятельность стройкомплекса в российском правительстве.