+7 (495) 744 8688
ЧТО СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ
Растут дома, меняется облик городов, больших и малых. Появляются современные кварталы, обеспеченные необходимой инфраструктурой. Как построить дом и приобрести квартиру по своим финансовым возможностям, не получив «кота в мешке»? О непростой работе инвесторов и застройщиков рассказала читателям журнала ТОЧКА ОПОРЫ Жанна Аркадьевна ГОБЕТИ, генеральный директор ООО «Веста-СФ Раменское».
– Жанна Аркадьевна, расскажите о создании компании, её специализации.
– Наша компания ООО «Веста-СФ Раменское» создана в 2006 году. Как видно из названия, мы работаем в Раменском. Мы занимаемся инвестициями, но не просто инвестициями – мы сами застройщики. До начала строительства мы оцениваем и инвестиционную привлекательность проекта и занимаемся подготовкой исходно-разрешительной документации для проектирования. У нас для этого есть штат – профессиональные строители, экономисты. Специалисты компании сопровождают проект на всех стадиях: подготовка исходно-разрешительной документации, выполнение проектных работ, прохождение государственной экспертизы, получение разрешения на строительство, подбор подрядчика, технический надзор за строительством, формирование документации для сдачи объекта, получение разрешения на ввод в эксплуатацию.
– У вас интересный жилищный комплекс «Раменское-Парк». Можете рассказать об этом проекте? На сколько семей он рассчитан?
– «Раменское-Парк» – это квартал, состоящий из 6-ти домов, 4 уже построены (три 17-ти этажных дома по 160 квартир каждый и 9-ти этажный дом на 96 квартир). Сейчас ведётся строительство 5-го дома на 274 квартиры. Два строящихся дома располагаются вдоль нашей центральной улицы (ул. Чугунова). Дома находятся как бы во дворе. В этих домах предусмотрены большие торгово-офисные помещения. На 1-м этаже располагается супермаркет, пункты общественного питания, кафе. На 2-м этаже – непродовольственные товары. 3-й уровень – это офисы. А жилые помещения начинаются с 4-го этажа.
– Что собой представляют квартиры в комплексе «Раменское-Парк» по комфортности, отделке и планировке?
– Квартиры вполне современные, кухни не меньше 9 кв.м, квартиры 1-2-3-х комнатные. Но на сегодняшний день самый большой спрос на 1-комнатные квартиры. Мы учитываем спрос и рассчитываем на покупателя со средним достатком, поэтому до 60% квартир в домах – это однокомнатные. Они уходят в первую очередь. Где-то нас огорчает уклон в однокомнатные квартиры, но таков спрос.
Квартиры сдаются без отделки (это традиционно), но с фиксированной планировкой. Перепланировать при желании можно. Вопрос по поводу свободной планировки мы обсуждали в администрации и решили всё-таки делать перегородки, чтобы людям осталось только сделать отделку. Есть в городе застройщики, которые предлагают квартиры со свободной планировкой. Так что есть выбор. Кто-то хочет пустое пространство и что-то для себя придумать, а многим это сложно. Надо понимать, что это всё-таки дома экономкласса.
Как я уже говорила, когда мы начинали этот проект, то хотели уменьшить долю однокомнатных квартир, понимая, что перспективнее строить больше 2-3-х комнатные квартиры. С другой стороны, есть устойчивый спрос, который мы должны учитывать. Люди рассчитывают на определённую сумму и покупают студию. Есть выбор: можно взять квартиру 34 кв.м за 1,7-1,8 млн. руб. или большей площади за 2,1-2,2 млн.руб., но для многих это очень большие деньги. Это стоимость квартир на начальном этапе строительства. Сейчас активно идут продажи. На конечном этапе квартиры стоят по-разному и значительно дороже.
– Наверное, этот комплекс не единственный ваш проект. Каков ваш вклад в строительство в Раменском? Расскажите о других объектах.
– Да, мы ещё строили дома – занимались точечной застройкой на ул. Чугунова. Планируем строить ещё один дом. Но там сама подготовка к строительству более длительная в плане освобождения участка, потому что связана с переселением людей. Это всегда очень трудоёмкий процесс. Это психологически тяжело для людей, они годами живут в этих домах, ожидают квартиру, регистрируются там по 20 человек в одной квартире – поэтому решить вопросы очень сложно. Идёт длительный процесс переговоров, чтобы реально освободить земельный участок под строительство. Это у нас в перспективе.
– Эти люди переселяются в близлежащие дома?
– Да, например, часть квартир в «Раменском-Парк» мы выделили под переселение.
– Кто занимается продажей этих квартир? Какова стоимость квадратного метра?
– Мы привлекаем раменское агентство «Бест-Новострой», небольшое количество квартир продаём сами. Стоимость зависит от того, на каком этапе совершается покупка. На начальном этапе строительства цена за 1кв.м в однокомнатной квартире – от 56 тыс. руб., в двухкомнатной – от 44 тыс. руб., в трёхкомнатной – ещё ниже.
– А проектами у вас занимаются разные компании?
– Проектом планировки именно этого квартала занимается ГУП МО «НИИПРОЕКТ», генеральный директор Сергей Алексеевич Самарин. Есть разные стадии проектирования. Проект планировки делается для группы домов. Задача проекта планировки – вписать дома в структуру города, предусмотреть обеспеченность объектами инфраструктуры (школы, детские сады и т.д.).
А потом идёт разработка самих проектов, каждого дома в отдельности. На этом этапе мы частично работаем с НИИ-ПРОЕКТ, а также с организацией ООО «МАРВИН» (они занимаются разработкой индивидуальных, а не типовых проектов). Дома по ул. Чугунова разработаны по индивидуальным проектам с учётом наших пожеланий, исходя из спроса. В первую очередь востребованы квартиры студийного типа, которые могут позволить себе молодые семьи. На самом деле всё упирается в вопрос цены. Если есть 1-комнатная квартира площадью 54 кв.м и 2-х комнатная – 60 кв.м, то при наличии финансовых возможностей, люди предпочтут 2-х комнатную. Многие пенсионеры из Москвы покупают у нас квартиры, а свою площадь в Москве сдают. Есть разные варианты.
– Какие у вас ближайшие планы?
– У нас есть предложения по городу. Мы достаточно активно сотрудничаем с администрацией. Есть взаимопонимание. Тем более в городе строить любят. Владимир Фёдорович Дёмин, глава района, сам профессиональный строитель. Он уделяет большое внимание строительству, и по городу это видно. Мы с ним разговариваем на профессиональном уровне. Он знает всех руководителей строительных компаний, трестов. Он жёсткий глава, но без этого нельзя. Например, нам что-то не нравится, жёсткие условия по обременению. С другой стороны, иначе нельзя. Город должен в конечном итоге развиваться. И мы относимся к этому с пониманием. Иногда я прошу, чтобы дали немного вздохнуть. Тяжело. Мы строили дома и по обременению детский сад. Строительство домов затянулось и по срокам не получалось. По детскому саду готовили землю, проект, разрешительную документацию, дополнительно отремонтировали детский сад, куда переселяли детей, а потом уже вышли на площадку. Начали в июне прошлого года, а Владимир Фёдорович сказал, что садик надо сдать уже к 1 сентября. И на каждом совещании он это повторял. Я улыбалась, говорила, что всё для этого сделаю. В итоге всё получилось. Мы очень довольны, что справились. Хочется ведь, чтобы стыдно не было за качество. Все видели, что детский сад нам удался, получился очень красивым, поэтому с удовольствием пригласили всех на открытие. Было очень приятно, что на открытие приезжали губернатор Б.В. Громов и министр строительства Правительства Московской области П.С. Перепелица.
– Значит, вы участвуете не только в строительстве жилых домов, но и объектов инфраструктуры?
– Без этого просто нельзя. Растёт новый квартал. Детям нужны и детские сады, и школы. Администрация смотрит, достаточно ли на данной территории школ и детских садов. Если мало, то кому-то из застройщиков дают обременение по школе, а нам – по детскому саду (у нас есть такое разделение). Вот нам поручили строительство детского сада на 170 мест (был на 50 мест, мы расширили, сделали реконструкцию). Это не означает, что дети туда будут ходить только с этого квартала.
Сейчас мы рассматриваем под строительство участок земли в правосторонней части Раменского. Там будет жилой комплекс, пока планируем на 4 дома. Сейчас продумываем проект. Есть новые идеи, которые находятся в стадии обсуждения. Хочется, чтобы проект был несколько в стиле хай-тек. В этой части мы ещё спорим с архитекторами. Надо сказать, что к нашему мнению всегда прислушиваются. Мы очень довольны архитекторами из МАВРИНА, это московская организация, генеральный директор Виктор Николаевич Савельев. Они разрабатывают много проектов в Москве. Пока контракт не подписан, идёт обсуждение, планируем начать строительство в 1-м квартале 2012 года, а через 5 лет закончить. Это большой объём. По условиям контракта обсуждаем строительство ещё одного детского сада.
– В строительстве задействованы раменские строители?
– По-разному. Привлекаем местные компании, на монолитных домах – работают московские фирмы, т.к. они имеют большой опыт в многоэтажном строительстве. Мы с удовольствием берём раменских специалистов, особенно на инженерные системы. Это упрощает возможность устранения замечаний и неполадок в течение гарантийного периода при выполнении ремонтно-строительных работ жильцами и в первые годы эксплуатации жилого дома.
– Жанна Аркадьевна, каково быть инвестором и застройщиком в условиях непростой экономической ситуации?
– Работу инвесторов и застройщиков я бы образно сравнила с забегом на длинную дистанцию. Наша работа достаточно сложная и очень ответственная. Много факторов влияет на конечный результат. Понимаете, это рынок. У строительства риск очень велик. Мы рассчитываем и строим предположения по состоянию на сегодняшний день. Но на рынок, безусловно, влияет и кризис. Стоимость стройматериалов всё время растёт. Инвестор-застройщик в процессе строительства на первом месте. Не будет денег, не будет строительства. Самый большой риск мы берём на себя. Правильный грамотный расчёт и, наверно, ещё хорошая интуиция. И непременно ответственность! Как сложится рынок? Как пойдут продажи? Мы просчитываем разные варианты – оптимистичный, пессимистичный, подбираем более реалистичный. Всё спрогнозировать очень сложно. Например, никто не ожидал, что цена бетона за этот год подрастёт, и неизвестно понизится ли? А ведь это всё влияет на конечную цену квартиры. Со своей стороны продажную цену квартир мы не повысили, даже немного снизили.
За 5 лет с момента создания нашей компании нам удалось сформировать штат профессионалов, приобрести хороший опыт, выработать правильный алгоритм действий, наладить партнёрские отношения с проектными и строительными организациями. Очень важно, что в администрации нашего района мы всегда находим понимание и поддержку, работаем с ними, что называется, в тандеме. Мы пользуемся репутацией надёжного партнёра, а в нашем бизнесе – это дорогого стоит! Когда ты занимаешься созидательной работой, видишь результаты своего труда, знаешь, что в том, что город хорошеет и преображается, есть частица твоего труда – тебя наполняет гордостью (извините за высокий слог, но это именно так).
Материал подготовлен Людмилой ЗАРУБИНСКОЙ
ООО «Веста-СФ Раменское» 140105, МО, г. Раменское,
ул. Чугунова, д. 15/4
тел.: 8 (496) 465 8008,
8 (495) 723 4055
- Теги: жилищное строительство
